ייעוץ שמאי מקרקעין לרכישת קרקעות

לקוח המעוניין לרכוש קרקע לצרכי השקעה נדרש להתייעץ עם שמאי. הצורך בפנייה אל שמאי מתחדד בשנים

האחרונות, בעיקר בשל נסיקה דרמטית במחירי הנדל"ן והדירות. תושבי תל אביב, גוש דן, השרון, המרכז, השפלה, הצפון והדרום סובלים מבעיית דיור מאסיבית. כתוצאה מכך מחליטים אזרחים רבים לפנות לאפיקי השקעה אלטרנטיביים: במקום לרכוש דירה מקבלן ולשלם על כל הוצאות התיווך, הם מעדיפים לחסוך בשלב הראשון באמצעות רכישה ישירה של קרקעות.

הבעיה העיקרית עם רכישת קרקעות היא שלא תמיד ניתן לזהות את השווי האמיתי שלהן. אם מתעלמים מהבטחות של בעלי הקרקעות או חברות מפוקפקות העוסקות בתחום השיווק והפרסום, מגלים כי רכישה של קרקעות ללא מעורבות שמאי כרוכה בלא מעט סיכונים.

תפקידו של שמאי מקרקעין

התפקיד העיקרי של שמאי מקרקעין הוא לייעץ ללקוח לפני, במהלך ואחרי רכישת קרקעות. הייעוץ מבוסס על דגשים רבים ומשלב בין שיטות שומה שונות. בנוסף, יש לציין כי בעיית הדיור בתל אביב ובאיזורים אחרים נובעת מהמאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן. זהו שוק עם תכונות שלא ניתן למצוא בענפים מקבילים:

• -          נכסים נסחרים הנחשבים מוצרים הטרוגניים
• -          ההבדלים בין הנכסים באים לידי ביטוי במיקום
• -          אין זירת מסחר מרכזית לנדל"ן

במילים פשוטות, היעדר מחיר הנקבע בזירת מסחר מקובלת (כמו בורסה) מצריך ביצוע הערכת שווי. את ההערכה הזו יכול לספק רק שמאי מקרקעין בעל ידע, ניסיון והסמכה מטעם מועצה הכפופה אל משרד המשפטים.

לאחרונה התבשרנו על רצון של עיריית תל אביב להוריד את מחירי הדיור באמצעות מקסום הפוטנציאל מקרקעות הנמצאות בשטחה. זו דוגמא מצוינת לצורך במעורבות של שמאי כבר בשלבים הראשונים של ביצוע העסקאות. השמאי מעריך את השווי ותורם למען התנהלות עסקית נכונה בין כל הגורמים המעורבים בתהליך המורכב. 

בונים בית? כדי לדעת מראש מהו כפל שווי וכיצד להימנע ממנו

רכשתם קרקע? מזל טוב! עת אתם מוכנים להתחיל לבנות את בית חלומותיכם, אך לפני כן כדאי שתבדקו היטב מהן זכויות הבני העומדות לרשותכם ומהי התוכנית שאושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טרם הכניסה לבית. בדיקה זו, המתבצעת בידי שמאי מקרקעין מקצועי, יכולה לחסוך מכם הטלת כפל שווי – קנס המוטל במקרה של חריגות בנייה, ולמנוע מכם עוגמת נפש רבה והוצאות כספיות גבוהות ובעיקר מיותרות.

כיצד הדבר מתבצע?

כאשר אתם בונים את ביתכם, תחילה עליכם להגיש תכנית מסודרת ומפורטת לפרטי פרטים לוועדה המקומית

לתכנון ובנייה ע"מ שזו תאשר אותה, תעניק לכם היתר בנייה כדין ותקבע מהן זכויות הבנייה העומדות לרשותכם לגבי נחלת אדמה מסוימת. שום הליך בנייה אינו יכול להתחיל טרם אישור זה. אולם כידוע כל תכנית הינה בסיס לשינויים, ותכניות בנייה אינן שונות במהותן ויוצאות דופן.

במידה ובמהלך הבנייה רציתם לשנות את התכנית, להרחיב, להוסיף ולמעשה לחרוג מזכויות הבנייה הראשוניות שאושרו לכם, עליכם להגיש בקשה מסודרת לוועדה. מדובר בהליך פרוצדוראלי וביורוקראטי ארוך ומייגע, המצריך אורך רוח וסבלנות רבה.

במידה וביצעתם את תוספות הבנייה ללא אישור הוועדה, מדובר בחריגות בנייה. הקנס על חריגות אלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים. אולם לא מעט פעמים החלטות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מתקבלות ללא בחינה מעמיקה ויסודית של הקרקע ותכנית הבנייה עליה, דבר המוביל להחלטות שערורייתיות ומצריך התערבות מקצועית של שמאי מקרקעין.

מה תפקידו של שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין בוחן באופן יסודי, מעמיק ורציני הן את הקרקע והן את תכניות הבנייה, ומחווה את דעתו לגבי היקף הזכויות הבנייה העומדות לרשות בעלי הקרקע. חוות דעתו צריכה לכלול התייחסות לתוספות הבנייה שבוצעו ולקבוע האם הן חורגות מזכויות הבנייה או לא, ולהבחין בין שווי של מבנה שנהנה מהיתר ולבין שווי של מבנה שלא נהנה מהיתר. חשוב להדגיש כי שווי לא מתייחס רק לעלויות הבנייה, אלא גם לשווי הקרקע.

כמו כן, קובע השמאי האם בעליה של הקרקע עשו ככל שביכולתם ע"מ לעמוד בדרישות החוק ופנו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כנדרש ע"מ לאשר את תוספות הבנייה המתוכננות עוד בטרם בוצעו. במידה והוטל עליכם קנס בגין חריגות בנייה, שמאי מקרקעין מקצועי יכול לסייע בידכם רבות ולצמצם ואף לבטל לחלוטין את הקנס שהוטל עליכם, קנס שכאמור יכול להגיע לגובה של מאות אלפי שקלים.

בג'ונגל השכרת הדירות של ימינו, מה אומר החוק על דיור מוגן?

כאשר אנו שומעים את צמד המילים "דיור מוגן", אנו נוטים לחשוב באופן אוטומטי על בתי אבות עבור קשישים. אולם בתחום הנדל"ן ושמאות המקרקעין, למושג "דיור מוגן" יש משמעות שונה לחלוטין. שמאי מקרקעין מוסמך ומומחה בתחומו ידע לסייע בידכם במגוון סוגיות הדנות במחלוקות דיור מוגן, תוך מימוש ומיצוי מלוא זכויותיכם החוקיות.

מהו דיור מוגן?

כידוע, להיסטוריה נטייה לחזור על עצמה בגלגולים שונים. משבר הדיור והנדל"ן הנוכחי אינו הראשון בהיסטוריה של מדינת ישראל. הזכות לדיור מוגן החלה להשתרש עוד בזמן המנדט הבריטי בשנות ה-40 של המאה הקודמת, כתוצאה ממחסור בדירות וחשש כי מחירי השכירות יזנקו והשוכרים לא יעמדו בתשלומים, ונוסחה באופן

סופי במסגרת החוק להגנת הדייר ב-1972.

דיירות מוגנת הינה זכות כלכלית שמטרתה הסדרת היחסים בין בעלי הנכסים לשוכרים, ומניעת פינוי של השוכרים והשלכתם אל הרחוב שלא מסיבה הגיונית, מוצדקת ומבוססת.

מיהו דייר מוגן?

לפי החוק להגנת הדייר, ישנם מספר מקרים בהם אדם זכאי ליהנות מחסותה של הזכות לדיור מוגנת:

1)     אדם ששכר נכס לפני 1940 ולא שילם עליו דמי מפתח, נהנה מהזכות לדיירות מוגנת.

2)     אדם ששכר נכס לפני אוגוסט 1968, לא שילם דמי מפתח וחוזה השכירות לא קבע באופן מפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו, נהנה גם הוא מהזכות לדיירות מוגנת.

3)     דייר מוגן ששילם דמי מפתח ומתגורר בנכס או עובד ממנו.

4)     נוסף לכל אלו, ישנם מקרים ספציפיים המוגדרים בחוק להגנת הדייר בהם עוברת הזכות לדיור מוגן מדייר לדייר. דוגמא בולטת ושכיחה למקרים כאלו היא קרובי משפחה מדרגה ראשונה של אדם שהוגדר כדייר מוגן ונפטר וחיו עמו בנכס. קרובי משפחה אלו נהנים מזכותו של הנפטר לדיור מוגן.

מה מעניקה הזכות לדיור מוגן?

1)     דייר הנהנה מחסות החוק להגנת הדייר ומוגדר כדייר מוגן זכאי לשלם דמי שכירות נמוכים מאלו המקובלים בשוק השכירות.

2)     כמו כן, למעט מקרים מסוימים המוגדרים בחוק, רשאי דייר מוגן לשכור את הנכס כל ימי חייו.

3)     במידה ובעלי הנכס החליטו להפקיע את הנכס ולעשות בו שימוש אחר, עליהם לדאוג לפצות את השוכר ולדאוג לו למקום מגורים חלופי.

4)     במידה וישנה תחלופה של דיירים, הדייר מוגן זכאי לתשלום חלק מדמי המפתח שמשלם הדייר הנכנס לבעלי הנכס.

5)     העברת הזכות לקרוב משפחה אחר במקרה של פירוק המשפחה כתוצאה מגירושין, פטירה, או כל סיבה אחרת.

6)     ועוד

שמאות מקרקעין לדיור מוגן

פעמים רבות מתגלים סכסוכים ומחלוקות בין בעלי הנכס לשוכר. סכסוכים ומחלוקות אלו מגיעים בסופו של דבר אל פתחו של בית המשפט. כידוע, הליכים משפטיים, במיוחד מהתחום האזרחי, עלולים להימשך שנים רבות ולפגוע הן בבעלי הנכס והן בשוכר. שמאי מקרקעין מקצועי, מנוסה ומיומן, יכול לפשר ולגשר בין הצדדים ולהביא לפתרון יעיל, מוסכם ומקובל המתחשב בזכויותיהם ובצרכיהם של שני הצדדים תוך מספר פגישות מועט. למעט החיסכון בזמן ובאנרגיות, הליכי גישור הינם זולים יותר משמעותית ואינם מצריכים התערבות מעמיקה של עו"ד.

אלי סידאווי - שמאי מקרקעין מומחה לזכויות דיור מוגן

אלי סידאווי, משמאי המקרקעין המקצועיים ביותר שפועלים כיום בארץ, סייע רבות בהליכי גישור ופישור בין בעלי בתים לשוכרים, תוך היעזרות בצוות המקצועי שלו, הכולל שמאי מקרקעין, משפטנים וכלכלנים מנוסים ואיכותיים. היכרותו המעמיקה של אלי עם דרישות החוק בתחום הדיור המוגן וניסיונו הרב בהליכי גישור, לצד מתינות, הקשבה ואכפתיות כלפי כל הצדדים הנוגעים בדבר, הביאו רבים וטובים להסתייע בשירותיו המקצועיים והאדיבים ולבקש ממנו לפשר ולגשר ביניהם.

כבעל נכס או משכיר, אתם מוזמנים לפנות אל שמאי מקרקעין אלי סידאוי: http://www.es-m.co.il/

איך לבחור קבלן שיפוצים ולהישאר שפוי

שוק הבנייה מוצף כיום באנשים המכנים עצמם קבלני שיפוצים. אך השאלה היא האם כל אחד עם ארגז כלים ורכב מסחרי הוא אכן קבלן שיפוצים טוב ואמין, שניתן לסמוך על טיב העבודה שלו, על עמידתו בלוח הזמנים ועל גימור מושלם? מובן שבענף הבנייה ישנם קבלני שיפוצים מקצועיים ומנוסים, שידעו לעמוד בכל הדרישות של הענף, ויש אחרים שיגרמו לכם סבל משמשך לאורך עבודות השיפוצים. כדי לדעת מיהו קבלן שיפוצים טוב, יש צורך להבין מהן עבודות השיפוץ שקבלני שיפוצים בעלי מוניטין מסוגלים לבצע.

עבודות שיפוץ שונות

הזמנת קבלן שיפוצים מתבצעת לאחר שביקר שמאי מקרקעין ועשה הערכת שווי לנכס, במסגרת הבדיקה יכול

השמאי להמליץ על תיקונים ותוספות לנכס שיכולים להעלות את ערכו בסכום נכבד. כאשר יש צורך לעשות שיפוצים בדירה או בבית שבו אתם גרים, או בעסק שלכם. עבודות שיפוץ הן בעצם התאמה מחדש של חלל המגורים לצורה חדשה או לייעוד חדש או להוספה של אלמנט למבנה וכדומה. לא מדובר על עבודות בנייה מן היסוד, אבל כאלה שמשנות את הצורה של המבנה, בין אם מדובר בתשתיות או בצורה החיצונית או בשניהם יחד. עבודות שיפוצים כוללות בין היתר:

·         שיפוצים כלליים – תחום זה כולל הרחבות בנייה, בנייה קלה, עבודות הריסה ובנייה, חידוש מטבחים וחדרי רחצה, ריצוף וחיפוי אבן, טיח ושליכטה צבעונית, התקנת פרקטים, עבודות גבס ותקרות אקוסטיות, בניית גלריות, עבודות חשמל ואינסטלציה וכדומה.

·         עבודות מסגרת – תחום זה כולל בניית גדרות וסורגים, שערים חשמליים, החלפת חלונות, בניית מדרגות ומעקות, בניית סככות, פרגולות וכדומה.

·         עבודות צבע שונות

·         עבודות שיש – הכוללות עבודות שיש למטבח, לחדר הרחצה ולשירותים, ריצוף שיש לבית ולגינה וכדומה.

·         עבודות נגרות – קבלן שיפוצים טוב ידע לספק לכם גם עבודות נגרות בפנים ומחוץ לבית כגון: החלפת ארונות המטבח, ארונות קיר, ארונות בחדרי רחצה וחדרי ילדים, התקנת פרגולות מעף ודקים מסוגים שונים.

·         עבודות בטון – תחום זה כולל החלקת בטון וצביעתו, ניסור בטון ובניית פירים, יציקות בטון ומשטחי בטון.

הרעיון שצריך להנחות אתכם בבחירת קבלן שיפוצים הוא המגוון הרחב של העבודות שהוא יכול לבצע עבורכם. קבלני שיפוצים מקצועיים ובעלי מוניטין ידעו לבצע כמה שיותר עבודות מבלי שיהיה צורך לקרוא לקבלן נוסף, כדי לבצע את הסוגים השונים של העבודות הנחוצות לכם. ריבוי קבלנים בפרויקט אחד עלול לגרום לכאבי ראש ולמתחים מיותרים. לכן, כאשר אתם מחפשים קבלן שיפוצים תחפשו אחד שיוכל לספק לכם את כל העבודה בעזרת האנשים שלו ושיהיה אחראי על הכל.

עבודה עם תכניות בנייה

קבלני שיפוצים מקצועיים יודעים לעבוד עם תכניות בנייה ותחת פיקוח של אדריכל. במקרים רבים כשמדובר בשיפוץ כללי של בית או עסק העבודות חייבות להתבצע על פי התכניות שהאדריכל שלכם יעשה. לשם כך נחוץ איש מקצוע היודע לקרוא תכניות בנייה ולתרגם אותם למעשה. הכרת העבודה מול אדריכל חשובה ביותר, ואת זה ידע לעשות אך ורק קבלן שיפוצים בעל ידע, וותק וניסיון.