הערכת נזקים בנכסים עקב פגיעות טילים

שמאי מקרקעין יכול להציע שירותי הערכת נזקים במגוון של מקרים, לרבות ליקויי בנייה, פגעי מזג אוויר או עבודות

שיפוץ שלא הסתיימו. יחד עם זאת, במדינה כמו ישראל יש לעיתים צורך גם בהערכת נזקים בנכסים עקב פגיעות טילים. הערכה כזו מתאפיינת במספר תכונות ייחודיות:

א. מצב חירום – רוב אנשי המקצוע המבצעים הערכת נזקים בנכסים עקב פגיעות טילים נדרשים לעבוד במצב חירום. המשמעות היא עיכוב בתהליך ההערכה, אך מצד שני צורך בסיום מהיר ככל האפשר של הפעולה.

ב. כתיבת חוות דעת – חוות דעת הנכתבת על ידי שמאי דירות יכולה לעבור אל בית המשפט או כל גוף אחר לבחירתו של הלקוח. על הלקוח להעסיק שמאי דירות מקצועי ואמין הכותב חוות דעת ברורה ולגיטימית.

ג. סוגי נכסים – פגיעות טילים אינן מבחינות בין סוגים שונים של נכסים. מבחינת הלקוח, הדבר החשוב הוא להעסיק שמאי המסוגל לבצע הערכה ואומדן של נזקים בדירות, חנויות, מפעלים, מבני תעשייה, מחסנים, משרדים, משק חקלאי, תחנות דלק וקרקעות.

קבלת פיצוי בזכות שמאי דירות

במידה ובוחרים להעסיק שמאי המתמחה בדירות לצורך הערכת נזקים לאחר פגיעות טילים, רצוי להביא בחשבון את ההבדלים בין השומות הבאות:

•          שווי שוק
•          ירידת ערך
•           טבלת איזון
•          שימוש חורג או קבלת הקלות על היטל השבחה

שמאי דירות עוסק בהערכות שווי של נכסים נסחרים הנחשבים מוצרים הטרוגניים. עלין להכיר את התמורות בשוק הנדל"ן, אך באותה מידה לייצג את האינטרסים של הלקוח ולכתוב חוות דעת העולה בקנה אחד עם סוג הנזק. בנוסף, שמאי ברמה גבוהה יכול לתרום לשירותי ייעוץ והתנהלות מול משרד האוצר. יש גורמים האחראיים על מתן פיצוי עקב פגיעה בנכס כתוצאה ממצבי חירום אולם נדרשת חוות דעל של שמאי. 

על סוגי מיסוי מקרקעין שמומלץ להכיר

מיסים על נכסי מקרקעין רלוונטיים עבור רוכשי דירות, קבלנים, בעלי דירות מחולקות ומשקיעים בכל רחבי הארץ. אנחנו במשרד אלי סידאוי שמאות מקרקעין מכירים את ההשלכות של תכנון מס בצורה לא נכונה, ומציעים לכם למנוע מראש את עוגמת הנפש.

מה כלול בתוך מיסוי מקרקעין?

בעזרת הניסיון והידע שלנו תוכלו לקבל את כל הפרטים לגבי מיסוי של נכסי מקרקעין:

א. היטל השבחה – מס שבח, מס רכישה והיטלי השבחה יכולים להגיע לסכום של מאות אלפי שקלים. תכנון מס

מאפשר לכם להכיר מראש את ההיטלים הללו, ולהתכונן אליהם מבחינה תקציבית ופיננסית.

ב. מס רכישה – זהו חלק בלתי נפרד ממיסוי על נכסי מקרקעין. כל תהליך בנייה על קרקע בבעלות פרטית, עסקאות קומבינציה או עסקאות אחרות, הכלולות במסגרת חוק המקרקעין מחייבים תשלום של מס רכישה.

ג. שינוי בנכס – יועצינו מספקים שירותי ייעוץ לקבלנים, רוכשי דירה פרטיים, חברות ומוסדות המעוניינים לבצע שינוי בנכס לצורך חיסכון על תשלום מיסים.

כל לקוח המגיעים אל שירותי ייעוץ לגבי מיסוי על נכסי מקרקעין יכול לחסוך הוצאות אדירות. נציגנו מחזיקים בידע תיאורטי, בניסיון וביכולות מורכבות לפענח תחשיבי מס על נכסים בכל סדר גודל. אנו ממליצים על גיוס שמאי מקרקעין על מנת לטפל בנושא המיסוי בצורה נהירה ואפקטיבית.

בונים בית? כדי לדעת מראש מהו כפל שווי וכיצד להימנע ממנו

רכשתם קרקע? מזל טוב! עת אתם מוכנים להתחיל לבנות את בית חלומותיכם, אך לפני כן כדאי שתבדקו היטב מהן זכויות הבני העומדות לרשותכם ומהי התוכנית שאושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טרם הכניסה לבית. בדיקה זו, המתבצעת בידי שמאי מקרקעין מקצועי, יכולה לחסוך מכם הטלת כפל שווי – קנס המוטל במקרה של חריגות בנייה, ולמנוע מכם עוגמת נפש רבה והוצאות כספיות גבוהות ובעיקר מיותרות.

כיצד הדבר מתבצע?

כאשר אתם בונים את ביתכם, תחילה עליכם להגיש תכנית מסודרת ומפורטת לפרטי פרטים לוועדה המקומית

לתכנון ובנייה ע"מ שזו תאשר אותה, תעניק לכם היתר בנייה כדין ותקבע מהן זכויות הבנייה העומדות לרשותכם לגבי נחלת אדמה מסוימת. שום הליך בנייה אינו יכול להתחיל טרם אישור זה. אולם כידוע כל תכנית הינה בסיס לשינויים, ותכניות בנייה אינן שונות במהותן ויוצאות דופן.

במידה ובמהלך הבנייה רציתם לשנות את התכנית, להרחיב, להוסיף ולמעשה לחרוג מזכויות הבנייה הראשוניות שאושרו לכם, עליכם להגיש בקשה מסודרת לוועדה. מדובר בהליך פרוצדוראלי וביורוקראטי ארוך ומייגע, המצריך אורך רוח וסבלנות רבה.

במידה וביצעתם את תוספות הבנייה ללא אישור הוועדה, מדובר בחריגות בנייה. הקנס על חריגות אלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים. אולם לא מעט פעמים החלטות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מתקבלות ללא בחינה מעמיקה ויסודית של הקרקע ותכנית הבנייה עליה, דבר המוביל להחלטות שערורייתיות ומצריך התערבות מקצועית של שמאי מקרקעין.

מה תפקידו של שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין בוחן באופן יסודי, מעמיק ורציני הן את הקרקע והן את תכניות הבנייה, ומחווה את דעתו לגבי היקף הזכויות הבנייה העומדות לרשות בעלי הקרקע. חוות דעתו צריכה לכלול התייחסות לתוספות הבנייה שבוצעו ולקבוע האם הן חורגות מזכויות הבנייה או לא, ולהבחין בין שווי של מבנה שנהנה מהיתר ולבין שווי של מבנה שלא נהנה מהיתר. חשוב להדגיש כי שווי לא מתייחס רק לעלויות הבנייה, אלא גם לשווי הקרקע.

כמו כן, קובע השמאי האם בעליה של הקרקע עשו ככל שביכולתם ע"מ לעמוד בדרישות החוק ופנו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כנדרש ע"מ לאשר את תוספות הבנייה המתוכננות עוד בטרם בוצעו. במידה והוטל עליכם קנס בגין חריגות בנייה, שמאי מקרקעין מקצועי יכול לסייע בידכם רבות ולצמצם ואף לבטל לחלוטין את הקנס שהוטל עליכם, קנס שכאמור יכול להגיע לגובה של מאות אלפי שקלים.

מיסוי מקרקעין: מחירי היטל השבחה במחירי הנדל"ן בארץ

פעמים רבות נאלצים בעלי חלקת אדמה לשלם היטל השבחה, כתוצאה מאישור תכניות תב"ע ומימוש זכויות בנייה ע"י הוועדה הכוללות את שטח האדמה שבבעלותכם, או מתן אישור לשימוש חריג באותה חלקת אדמה השונה מייעודה המקורי. היטל ההשבחה הינו תשלום חובה המוטל על בעל הקרקע ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הנובע ממסקנת הוועדה כי ערכה הכספי של הקרקע עלה עקב הפיתוח המתוכנן בה, ולכן על בעל הקרקע לשלם מס בגין עלייה זו. שמאי מקרקעין מקצועי, מיומן ומנוסה יכול לסייע בידכם להתמודד עם הפחתת היטל ההשבחה שהוטל עליכם ולסייע בידכם במקרים מסוימים אף לבטלו לחלוטין.

כיצד מחושב היטל השבחה?

היקף היטל ההשבחה הינו מחצית מסכום העלייה בשווי הקרקע, ונקבע ע"י שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. במציאות התזזיתית והקשה לניבוי של שוק הנדל"ן המקומי, שכידוע סובל מעליית

מחירים משמעותית לאורך השנים האחרונות, סכום היטל ההשבחה יכול להיות משמעותי ומכביד מאוד על כיסו של כל אחד. מעבר לכך, לא פעם נעשית טעות בהערכתו של השמאי הממונה מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והיקף ההיטל שנקבע מתברר בדיעבד כבלתי מוצדק וכנטול כל היגיון.

ייעוץ שמאי מקרקעין להפחתת היטל השבחה

ברגע שמוטל עליכם היטל השבחה, מומלץ ואף מתחייב להיוועץ עם שמאי מקרקעין מקצועי ועתיר ניסיון, שאינו קשור ותלוי בחברי הוועדה ע"מ שתוכלו לסמוך על שיקול דעתו ושעבודתו תתנהל באופן עצמאי ונטול פניות. השמאי יבחן באופן יסודי ומעמיק את היקף ההיטל שהוטל עליכם על מנת לבחון את הצדקתו. יש לציין כי בחינה זו הינה עדינה, מורכבת ונמשכת זמן רב ע"מ לבצעה באופן יסודי. בין היתר על השמאי לבקר בנכס ולבדוק את מצבו לפני ואחרי אישור התכניות ומימוש זכויות הבנייה ולפנות בשמכם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה על מנת לנסות להפחית את היקף ההיטל במידה והוא מצא הצדקה לכך. על שמאי המקרקעין להיוועץ גם עם אנשי משפט, הבקיאים בתחום היטל ההשבחה מן הזווית המשפטית ויכולים לסייע בידו להשיג תקדימים ולהכיר את דרישות המחוקק בתחום היטל ההשבחה. משכך, שמאי מקרקעין מקצועי מחויב להתעדכן באופן תדיר בנעשה בתחום ולהכיר אותו לפרטי פרטים, במטרה להשיג עבורכם את התוצאה הטובה ביותר האפשרית ובכלל זה הפחתת היטל השבחה.

על פירוק שותפות וחלוקת ירושה

פעמים רבות, בעיקר עקב יזמות עסקית, קשרי נישואין או קבלת ירושה, ישנם מספר בעלים של נדל"ן או חלקת אדמה מסוימת. המחוקק קבע בחוק המקרקעין משנת 1969 כי לכל אחד מן הבעלים עומדת בכל רגע נתון הזכות לפרק את השותפות והבעלות המשותפת מכל סיבה שהיא, כל עוד זכות זו אינה מנוצלת לרעה והפירוק נעשה בתום לב. על מנת שפירוק השותפות ייעשה לשביעות רצונם של כל הצדדים ושכל צד יקבל את החלק המגיע לו ללא סחבת משפטית ועוגמת נפש, מומלץ ואף מתחייב להיעזר בשירותיו המקצועיים של שמאי מקרקעין מיומן ומנוסה, המכיר את פרטי החוק עד הסעיפים הקטנים ביותר ויבצע בדק בית למהדרין.

כיצד בעלות משותפת ניתנת לפירוק?

המחוקק קבע מספר דרכים באמצעותן ניתן לפרק בעלות משותפת על נדל"ן או קרקע

1. חלוקה בעין – מדובר בחלוקה פיסית של הנכס או הקרקע, במידה וניתן לבצע חלוקה כזו באמצעות שרטוט.    זוהי האופציה המועדפת על המערכת המשפטית.

2. מכירה הנכס/הקרקע – במידה ולא ניתן לבצע חלוקה פיסית של הנכס או שערכו ושוויו הכספי של הנכס ייפגעו כתוצאה מהחלוקה, תתבצע מכירה של הנכס וחלוקה של הרווח הכספי. מכירת הנכס מתבצעת ע"י מכרז פומבי, פתוח לציבור, כפי שמתבצעות מכירות של נכסים מעוקלים.

3. חשוב לציין כי במידה ופירוק השותפות נעשה עקב גירושין של בני הזוג, מכירת הנכס תתאפשר רק לאחר שבית המשפט ווידא כי במידה וישנם קטינים המתגוררים בנכס, יש להן ולהורה המשמורן סידור מגורים חלופי הולם.

4. רישום בית משותף – שיטה זו מזכירה את שיטת החלוקה בעין. פירושה של שיטה זו הוא כי הנכס יירשם כנכס משותף וכל אחד מן השותפים ייהנה ממספר דירות המייצגות את חלקו בשותפות. שיטה זו רלבנטית בעיקר במקרי בעלות משותפת על בנייני מגורים.

בכל אחת מן השיטות הללו נדרשות עזרה וחוות דעת מקצועיות ויסודיות של שמאי מקרקעין מיומן ומנוסה שיכול להעריך את שווי הקרקע או הנכס ולבצע חלוקה מסודרת והוגנת כלפי כל אחד מן הצדדים, תוך התייחסות לצרכים מיוחדים שיכולים לעלות בעת הפירוק והחלוקה.

בג'ונגל השכרת הדירות של ימינו, מה אומר החוק על דיור מוגן?

כאשר אנו שומעים את צמד המילים "דיור מוגן", אנו נוטים לחשוב באופן אוטומטי על בתי אבות עבור קשישים. אולם בתחום הנדל"ן ושמאות המקרקעין, למושג "דיור מוגן" יש משמעות שונה לחלוטין. שמאי מקרקעין מוסמך ומומחה בתחומו ידע לסייע בידכם במגוון סוגיות הדנות במחלוקות דיור מוגן, תוך מימוש ומיצוי מלוא זכויותיכם החוקיות.

מהו דיור מוגן?

כידוע, להיסטוריה נטייה לחזור על עצמה בגלגולים שונים. משבר הדיור והנדל"ן הנוכחי אינו הראשון בהיסטוריה של מדינת ישראל. הזכות לדיור מוגן החלה להשתרש עוד בזמן המנדט הבריטי בשנות ה-40 של המאה הקודמת, כתוצאה ממחסור בדירות וחשש כי מחירי השכירות יזנקו והשוכרים לא יעמדו בתשלומים, ונוסחה באופן

סופי במסגרת החוק להגנת הדייר ב-1972.

דיירות מוגנת הינה זכות כלכלית שמטרתה הסדרת היחסים בין בעלי הנכסים לשוכרים, ומניעת פינוי של השוכרים והשלכתם אל הרחוב שלא מסיבה הגיונית, מוצדקת ומבוססת.

מיהו דייר מוגן?

לפי החוק להגנת הדייר, ישנם מספר מקרים בהם אדם זכאי ליהנות מחסותה של הזכות לדיור מוגנת:

1)     אדם ששכר נכס לפני 1940 ולא שילם עליו דמי מפתח, נהנה מהזכות לדיירות מוגנת.

2)     אדם ששכר נכס לפני אוגוסט 1968, לא שילם דמי מפתח וחוזה השכירות לא קבע באופן מפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו, נהנה גם הוא מהזכות לדיירות מוגנת.

3)     דייר מוגן ששילם דמי מפתח ומתגורר בנכס או עובד ממנו.

4)     נוסף לכל אלו, ישנם מקרים ספציפיים המוגדרים בחוק להגנת הדייר בהם עוברת הזכות לדיור מוגן מדייר לדייר. דוגמא בולטת ושכיחה למקרים כאלו היא קרובי משפחה מדרגה ראשונה של אדם שהוגדר כדייר מוגן ונפטר וחיו עמו בנכס. קרובי משפחה אלו נהנים מזכותו של הנפטר לדיור מוגן.

מה מעניקה הזכות לדיור מוגן?

1)     דייר הנהנה מחסות החוק להגנת הדייר ומוגדר כדייר מוגן זכאי לשלם דמי שכירות נמוכים מאלו המקובלים בשוק השכירות.

2)     כמו כן, למעט מקרים מסוימים המוגדרים בחוק, רשאי דייר מוגן לשכור את הנכס כל ימי חייו.

3)     במידה ובעלי הנכס החליטו להפקיע את הנכס ולעשות בו שימוש אחר, עליהם לדאוג לפצות את השוכר ולדאוג לו למקום מגורים חלופי.

4)     במידה וישנה תחלופה של דיירים, הדייר מוגן זכאי לתשלום חלק מדמי המפתח שמשלם הדייר הנכנס לבעלי הנכס.

5)     העברת הזכות לקרוב משפחה אחר במקרה של פירוק המשפחה כתוצאה מגירושין, פטירה, או כל סיבה אחרת.

6)     ועוד

שמאות מקרקעין לדיור מוגן

פעמים רבות מתגלים סכסוכים ומחלוקות בין בעלי הנכס לשוכר. סכסוכים ומחלוקות אלו מגיעים בסופו של דבר אל פתחו של בית המשפט. כידוע, הליכים משפטיים, במיוחד מהתחום האזרחי, עלולים להימשך שנים רבות ולפגוע הן בבעלי הנכס והן בשוכר. שמאי מקרקעין מקצועי, מנוסה ומיומן, יכול לפשר ולגשר בין הצדדים ולהביא לפתרון יעיל, מוסכם ומקובל המתחשב בזכויותיהם ובצרכיהם של שני הצדדים תוך מספר פגישות מועט. למעט החיסכון בזמן ובאנרגיות, הליכי גישור הינם זולים יותר משמעותית ואינם מצריכים התערבות מעמיקה של עו"ד.

אלי סידאווי - שמאי מקרקעין מומחה לזכויות דיור מוגן

אלי סידאווי, משמאי המקרקעין המקצועיים ביותר שפועלים כיום בארץ, סייע רבות בהליכי גישור ופישור בין בעלי בתים לשוכרים, תוך היעזרות בצוות המקצועי שלו, הכולל שמאי מקרקעין, משפטנים וכלכלנים מנוסים ואיכותיים. היכרותו המעמיקה של אלי עם דרישות החוק בתחום הדיור המוגן וניסיונו הרב בהליכי גישור, לצד מתינות, הקשבה ואכפתיות כלפי כל הצדדים הנוגעים בדבר, הביאו רבים וטובים להסתייע בשירותיו המקצועיים והאדיבים ולבקש ממנו לפשר ולגשר ביניהם.

כבעל נכס או משכיר, אתם מוזמנים לפנות אל שמאי מקרקעין אלי סידאוי: http://www.es-m.co.il/

איך לבחור קבלן שיפוצים ולהישאר שפוי

שוק הבנייה מוצף כיום באנשים המכנים עצמם קבלני שיפוצים. אך השאלה היא האם כל אחד עם ארגז כלים ורכב מסחרי הוא אכן קבלן שיפוצים טוב ואמין, שניתן לסמוך על טיב העבודה שלו, על עמידתו בלוח הזמנים ועל גימור מושלם? מובן שבענף הבנייה ישנם קבלני שיפוצים מקצועיים ומנוסים, שידעו לעמוד בכל הדרישות של הענף, ויש אחרים שיגרמו לכם סבל משמשך לאורך עבודות השיפוצים. כדי לדעת מיהו קבלן שיפוצים טוב, יש צורך להבין מהן עבודות השיפוץ שקבלני שיפוצים בעלי מוניטין מסוגלים לבצע.

עבודות שיפוץ שונות

הזמנת קבלן שיפוצים מתבצעת לאחר שביקר שמאי מקרקעין ועשה הערכת שווי לנכס, במסגרת הבדיקה יכול

השמאי להמליץ על תיקונים ותוספות לנכס שיכולים להעלות את ערכו בסכום נכבד. כאשר יש צורך לעשות שיפוצים בדירה או בבית שבו אתם גרים, או בעסק שלכם. עבודות שיפוץ הן בעצם התאמה מחדש של חלל המגורים לצורה חדשה או לייעוד חדש או להוספה של אלמנט למבנה וכדומה. לא מדובר על עבודות בנייה מן היסוד, אבל כאלה שמשנות את הצורה של המבנה, בין אם מדובר בתשתיות או בצורה החיצונית או בשניהם יחד. עבודות שיפוצים כוללות בין היתר:

·         שיפוצים כלליים – תחום זה כולל הרחבות בנייה, בנייה קלה, עבודות הריסה ובנייה, חידוש מטבחים וחדרי רחצה, ריצוף וחיפוי אבן, טיח ושליכטה צבעונית, התקנת פרקטים, עבודות גבס ותקרות אקוסטיות, בניית גלריות, עבודות חשמל ואינסטלציה וכדומה.

·         עבודות מסגרת – תחום זה כולל בניית גדרות וסורגים, שערים חשמליים, החלפת חלונות, בניית מדרגות ומעקות, בניית סככות, פרגולות וכדומה.

·         עבודות צבע שונות

·         עבודות שיש – הכוללות עבודות שיש למטבח, לחדר הרחצה ולשירותים, ריצוף שיש לבית ולגינה וכדומה.

·         עבודות נגרות – קבלן שיפוצים טוב ידע לספק לכם גם עבודות נגרות בפנים ומחוץ לבית כגון: החלפת ארונות המטבח, ארונות קיר, ארונות בחדרי רחצה וחדרי ילדים, התקנת פרגולות מעף ודקים מסוגים שונים.

·         עבודות בטון – תחום זה כולל החלקת בטון וצביעתו, ניסור בטון ובניית פירים, יציקות בטון ומשטחי בטון.

הרעיון שצריך להנחות אתכם בבחירת קבלן שיפוצים הוא המגוון הרחב של העבודות שהוא יכול לבצע עבורכם. קבלני שיפוצים מקצועיים ובעלי מוניטין ידעו לבצע כמה שיותר עבודות מבלי שיהיה צורך לקרוא לקבלן נוסף, כדי לבצע את הסוגים השונים של העבודות הנחוצות לכם. ריבוי קבלנים בפרויקט אחד עלול לגרום לכאבי ראש ולמתחים מיותרים. לכן, כאשר אתם מחפשים קבלן שיפוצים תחפשו אחד שיוכל לספק לכם את כל העבודה בעזרת האנשים שלו ושיהיה אחראי על הכל.

עבודה עם תכניות בנייה

קבלני שיפוצים מקצועיים יודעים לעבוד עם תכניות בנייה ותחת פיקוח של אדריכל. במקרים רבים כשמדובר בשיפוץ כללי של בית או עסק העבודות חייבות להתבצע על פי התכניות שהאדריכל שלכם יעשה. לשם כך נחוץ איש מקצוע היודע לקרוא תכניות בנייה ולתרגם אותם למעשה. הכרת העבודה מול אדריכל חשובה ביותר, ואת זה ידע לעשות אך ורק קבלן שיפוצים בעל ידע, וותק וניסיון.