על פירוק שותפות וחלוקת ירושה

פעמים רבות, בעיקר עקב יזמות עסקית, קשרי נישואין או קבלת ירושה, ישנם מספר בעלים של נדל"ן או חלקת אדמה מסוימת. המחוקק קבע בחוק המקרקעין משנת 1969 כי לכל אחד מן הבעלים עומדת בכל רגע נתון הזכות לפרק את השותפות והבעלות המשותפת מכל סיבה שהיא, כל עוד זכות זו אינה מנוצלת לרעה והפירוק נעשה בתום לב. על מנת שפירוק השותפות ייעשה לשביעות רצונם של כל הצדדים ושכל צד יקבל את החלק המגיע לו ללא סחבת משפטית ועוגמת נפש, מומלץ ואף מתחייב להיעזר בשירותיו המקצועיים של שמאי מקרקעין מיומן ומנוסה, המכיר את פרטי החוק עד הסעיפים הקטנים ביותר ויבצע בדק בית למהדרין.

כיצד בעלות משותפת ניתנת לפירוק?

המחוקק קבע מספר דרכים באמצעותן ניתן לפרק בעלות משותפת על נדל"ן או קרקע

1. חלוקה בעין – מדובר בחלוקה פיסית של הנכס או הקרקע, במידה וניתן לבצע חלוקה כזו באמצעות שרטוט.    זוהי האופציה המועדפת על המערכת המשפטית.

2. מכירה הנכס/הקרקע – במידה ולא ניתן לבצע חלוקה פיסית של הנכס או שערכו ושוויו הכספי של הנכס ייפגעו כתוצאה מהחלוקה, תתבצע מכירה של הנכס וחלוקה של הרווח הכספי. מכירת הנכס מתבצעת ע"י מכרז פומבי, פתוח לציבור, כפי שמתבצעות מכירות של נכסים מעוקלים.

3. חשוב לציין כי במידה ופירוק השותפות נעשה עקב גירושין של בני הזוג, מכירת הנכס תתאפשר רק לאחר שבית המשפט ווידא כי במידה וישנם קטינים המתגוררים בנכס, יש להן ולהורה המשמורן סידור מגורים חלופי הולם.

4. רישום בית משותף – שיטה זו מזכירה את שיטת החלוקה בעין. פירושה של שיטה זו הוא כי הנכס יירשם כנכס משותף וכל אחד מן השותפים ייהנה ממספר דירות המייצגות את חלקו בשותפות. שיטה זו רלבנטית בעיקר במקרי בעלות משותפת על בנייני מגורים.

בכל אחת מן השיטות הללו נדרשות עזרה וחוות דעת מקצועיות ויסודיות של שמאי מקרקעין מיומן ומנוסה שיכול להעריך את שווי הקרקע או הנכס ולבצע חלוקה מסודרת והוגנת כלפי כל אחד מן הצדדים, תוך התייחסות לצרכים מיוחדים שיכולים לעלות בעת הפירוק והחלוקה.

בג'ונגל השכרת הדירות של ימינו, מה אומר החוק על דיור מוגן?

כאשר אנו שומעים את צמד המילים "דיור מוגן", אנו נוטים לחשוב באופן אוטומטי על בתי אבות עבור קשישים. אולם בתחום הנדל"ן ושמאות המקרקעין, למושג "דיור מוגן" יש משמעות שונה לחלוטין. שמאי מקרקעין מוסמך ומומחה בתחומו ידע לסייע בידכם במגוון סוגיות הדנות במחלוקות דיור מוגן, תוך מימוש ומיצוי מלוא זכויותיכם החוקיות.

מהו דיור מוגן?

כידוע, להיסטוריה נטייה לחזור על עצמה בגלגולים שונים. משבר הדיור והנדל"ן הנוכחי אינו הראשון בהיסטוריה של מדינת ישראל. הזכות לדיור מוגן החלה להשתרש עוד בזמן המנדט הבריטי בשנות ה-40 של המאה הקודמת, כתוצאה ממחסור בדירות וחשש כי מחירי השכירות יזנקו והשוכרים לא יעמדו בתשלומים, ונוסחה באופן

סופי במסגרת החוק להגנת הדייר ב-1972.

דיירות מוגנת הינה זכות כלכלית שמטרתה הסדרת היחסים בין בעלי הנכסים לשוכרים, ומניעת פינוי של השוכרים והשלכתם אל הרחוב שלא מסיבה הגיונית, מוצדקת ומבוססת.

מיהו דייר מוגן?

לפי החוק להגנת הדייר, ישנם מספר מקרים בהם אדם זכאי ליהנות מחסותה של הזכות לדיור מוגנת:

1)     אדם ששכר נכס לפני 1940 ולא שילם עליו דמי מפתח, נהנה מהזכות לדיירות מוגנת.

2)     אדם ששכר נכס לפני אוגוסט 1968, לא שילם דמי מפתח וחוזה השכירות לא קבע באופן מפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו, נהנה גם הוא מהזכות לדיירות מוגנת.

3)     דייר מוגן ששילם דמי מפתח ומתגורר בנכס או עובד ממנו.

4)     נוסף לכל אלו, ישנם מקרים ספציפיים המוגדרים בחוק להגנת הדייר בהם עוברת הזכות לדיור מוגן מדייר לדייר. דוגמא בולטת ושכיחה למקרים כאלו היא קרובי משפחה מדרגה ראשונה של אדם שהוגדר כדייר מוגן ונפטר וחיו עמו בנכס. קרובי משפחה אלו נהנים מזכותו של הנפטר לדיור מוגן.

מה מעניקה הזכות לדיור מוגן?

1)     דייר הנהנה מחסות החוק להגנת הדייר ומוגדר כדייר מוגן זכאי לשלם דמי שכירות נמוכים מאלו המקובלים בשוק השכירות.

2)     כמו כן, למעט מקרים מסוימים המוגדרים בחוק, רשאי דייר מוגן לשכור את הנכס כל ימי חייו.

3)     במידה ובעלי הנכס החליטו להפקיע את הנכס ולעשות בו שימוש אחר, עליהם לדאוג לפצות את השוכר ולדאוג לו למקום מגורים חלופי.

4)     במידה וישנה תחלופה של דיירים, הדייר מוגן זכאי לתשלום חלק מדמי המפתח שמשלם הדייר הנכנס לבעלי הנכס.

5)     העברת הזכות לקרוב משפחה אחר במקרה של פירוק המשפחה כתוצאה מגירושין, פטירה, או כל סיבה אחרת.

6)     ועוד

שמאות מקרקעין לדיור מוגן

פעמים רבות מתגלים סכסוכים ומחלוקות בין בעלי הנכס לשוכר. סכסוכים ומחלוקות אלו מגיעים בסופו של דבר אל פתחו של בית המשפט. כידוע, הליכים משפטיים, במיוחד מהתחום האזרחי, עלולים להימשך שנים רבות ולפגוע הן בבעלי הנכס והן בשוכר. שמאי מקרקעין מקצועי, מנוסה ומיומן, יכול לפשר ולגשר בין הצדדים ולהביא לפתרון יעיל, מוסכם ומקובל המתחשב בזכויותיהם ובצרכיהם של שני הצדדים תוך מספר פגישות מועט. למעט החיסכון בזמן ובאנרגיות, הליכי גישור הינם זולים יותר משמעותית ואינם מצריכים התערבות מעמיקה של עו"ד.

אלי סידאווי - שמאי מקרקעין מומחה לזכויות דיור מוגן

אלי סידאווי, משמאי המקרקעין המקצועיים ביותר שפועלים כיום בארץ, סייע רבות בהליכי גישור ופישור בין בעלי בתים לשוכרים, תוך היעזרות בצוות המקצועי שלו, הכולל שמאי מקרקעין, משפטנים וכלכלנים מנוסים ואיכותיים. היכרותו המעמיקה של אלי עם דרישות החוק בתחום הדיור המוגן וניסיונו הרב בהליכי גישור, לצד מתינות, הקשבה ואכפתיות כלפי כל הצדדים הנוגעים בדבר, הביאו רבים וטובים להסתייע בשירותיו המקצועיים והאדיבים ולבקש ממנו לפשר ולגשר ביניהם.

כבעל נכס או משכיר, אתם מוזמנים לפנות אל שמאי מקרקעין אלי סידאוי: http://www.es-m.co.il/

איך לבחור קבלן שיפוצים ולהישאר שפוי

שוק הבנייה מוצף כיום באנשים המכנים עצמם קבלני שיפוצים. אך השאלה היא האם כל אחד עם ארגז כלים ורכב מסחרי הוא אכן קבלן שיפוצים טוב ואמין, שניתן לסמוך על טיב העבודה שלו, על עמידתו בלוח הזמנים ועל גימור מושלם? מובן שבענף הבנייה ישנם קבלני שיפוצים מקצועיים ומנוסים, שידעו לעמוד בכל הדרישות של הענף, ויש אחרים שיגרמו לכם סבל משמשך לאורך עבודות השיפוצים. כדי לדעת מיהו קבלן שיפוצים טוב, יש צורך להבין מהן עבודות השיפוץ שקבלני שיפוצים בעלי מוניטין מסוגלים לבצע.

עבודות שיפוץ שונות

הזמנת קבלן שיפוצים מתבצעת לאחר שביקר שמאי מקרקעין ועשה הערכת שווי לנכס, במסגרת הבדיקה יכול

השמאי להמליץ על תיקונים ותוספות לנכס שיכולים להעלות את ערכו בסכום נכבד. כאשר יש צורך לעשות שיפוצים בדירה או בבית שבו אתם גרים, או בעסק שלכם. עבודות שיפוץ הן בעצם התאמה מחדש של חלל המגורים לצורה חדשה או לייעוד חדש או להוספה של אלמנט למבנה וכדומה. לא מדובר על עבודות בנייה מן היסוד, אבל כאלה שמשנות את הצורה של המבנה, בין אם מדובר בתשתיות או בצורה החיצונית או בשניהם יחד. עבודות שיפוצים כוללות בין היתר:

·         שיפוצים כלליים – תחום זה כולל הרחבות בנייה, בנייה קלה, עבודות הריסה ובנייה, חידוש מטבחים וחדרי רחצה, ריצוף וחיפוי אבן, טיח ושליכטה צבעונית, התקנת פרקטים, עבודות גבס ותקרות אקוסטיות, בניית גלריות, עבודות חשמל ואינסטלציה וכדומה.

·         עבודות מסגרת – תחום זה כולל בניית גדרות וסורגים, שערים חשמליים, החלפת חלונות, בניית מדרגות ומעקות, בניית סככות, פרגולות וכדומה.

·         עבודות צבע שונות

·         עבודות שיש – הכוללות עבודות שיש למטבח, לחדר הרחצה ולשירותים, ריצוף שיש לבית ולגינה וכדומה.

·         עבודות נגרות – קבלן שיפוצים טוב ידע לספק לכם גם עבודות נגרות בפנים ומחוץ לבית כגון: החלפת ארונות המטבח, ארונות קיר, ארונות בחדרי רחצה וחדרי ילדים, התקנת פרגולות מעף ודקים מסוגים שונים.

·         עבודות בטון – תחום זה כולל החלקת בטון וצביעתו, ניסור בטון ובניית פירים, יציקות בטון ומשטחי בטון.

הרעיון שצריך להנחות אתכם בבחירת קבלן שיפוצים הוא המגוון הרחב של העבודות שהוא יכול לבצע עבורכם. קבלני שיפוצים מקצועיים ובעלי מוניטין ידעו לבצע כמה שיותר עבודות מבלי שיהיה צורך לקרוא לקבלן נוסף, כדי לבצע את הסוגים השונים של העבודות הנחוצות לכם. ריבוי קבלנים בפרויקט אחד עלול לגרום לכאבי ראש ולמתחים מיותרים. לכן, כאשר אתם מחפשים קבלן שיפוצים תחפשו אחד שיוכל לספק לכם את כל העבודה בעזרת האנשים שלו ושיהיה אחראי על הכל.

עבודה עם תכניות בנייה

קבלני שיפוצים מקצועיים יודעים לעבוד עם תכניות בנייה ותחת פיקוח של אדריכל. במקרים רבים כשמדובר בשיפוץ כללי של בית או עסק העבודות חייבות להתבצע על פי התכניות שהאדריכל שלכם יעשה. לשם כך נחוץ איש מקצוע היודע לקרוא תכניות בנייה ולתרגם אותם למעשה. הכרת העבודה מול אדריכל חשובה ביותר, ואת זה ידע לעשות אך ורק קבלן שיפוצים בעל ידע, וותק וניסיון.

שיפוץ דירה לצורך השבחת הנכס

עבודות בנייה זה מונח רחב הכולל את כל סוגי עבודות הבנייה הקיימים. כאשר אתם מחפשים קבלן שיפוצים לצורך עבודות בניין, או לשיפוץ דירה לצורכי השבחת הנכס ומכירתו, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין. גם כשמדובר בשיפוץ כללי מטעמי אסתטיקה, שמאי מקצועי ידע לחשוב מראש על שיפוץ למען מיגון הבית שיכול להעלות את ערך הדירה משמעותית.

כאשר אדם מחפש קבלן עבודות בנייה למה הוא מתכוון?

עבודות בנייה הם תחום מאד רחב, וכאשר אתם מחפשים קבלן לעבודות בנייה עליכם להגדיר לעצמכם בדיוק מה אתם מחפשים ולאיזה צורך. במידה ומדובר בשיפוצים לצורכי היטל השבחה, הקבלן צריך להיות מתאים לכך.

תחומי הבנייה הנפוצים לבית ולעסק הם:

שיפוצים כלליים – הכוללים שיפוץ דירה, בית או עסק מהיסוד. עבודות בנייה אלה כוללות בניית תשתיות חדשות,

הריסת קירות וחלוקה פנימית חדשה, בניית מטבח וחדר רחצה חדשים, החלפת חלונות ודלתות בבית, סגירת מרפסות, תוספת חדרים וכדומה.

בנייה חיצונית – בנייה חיצונית כוללת התקנת פרגולות מסוגים שונים, בניית דקים לחצר הבית, בניית גדרות ושערים לבית ולעסק, בניית סוגרי חורף מודולריים למסעדות ולבתי קפה, בניית אלמנטים בחצר כגון: בריכת שחייה, בריכות דגי נוי, שבילי אבן וכדומה.

בניית בית – בנייה זו כוללת את כל המבנה על כל האספקטים השונים שלו מן היסודות, ועד לגימור המושלם של הבית או העסק.

בניה קלה – בנייה המתאימה למבני תעשייה, מחסנים, תוספות בנייה שונות למבנים קיימים המאופיינת בשימוש בחומרים קלים, כדוגמת פאנלים מאלומיניום עם בידוד מיוחד. מבנים אלה מאד קלים ומהירים לבנייה, והם יותר זולים מכל סוג בנייה אחר.

ייעוץ שמאי מקרקעין יכול לחסוך המון

ברוב המקרים של עבודת בנייה יהיה מעורב עוד בשלב התכנון אדריכל, שיעשה עבורכם את תוכניות הבנייה הנחוצות, אך חשוב לערב גם שמאי. כאשר אתם מחפשים קבלן לעבודות בנייה חובה עליכם למצוא אדם מקצועי ומיומן, שיודע לקרוא תוכניות, ולהוציא אותן לפועל בדיוק מושלם. קבלן עבודות בנייה מנוסה ידע לעשות תוכנית עבודה שתחסוך עבורכם כסף רב על ידי סדר הפעולות הנכון, ועל ידי העסקת עובדים מקצועיים ומנוסים בתחומם. כאשר מדובר בעבודות שיפוצים מוטב לבחור קבלן אחד, שיוכל לבצע עבורכם את מרבית העבודות על מנת לחסוך בעלויות, וכדי לא להסתבך עם כמה קבלנים שיריבו בניהם מי אחראי על מה. חשוב שאותו קבלן ידע להעריך עבורכם מבעוד מועד את שווי הדירה לאחר השיפוץ.

באדיבות אלי סידאוי שמאי מקרקעין מוסמך

10 טיפים למה לבדוק בטרם רוכשים דירה

באם אתה מוצא את בית חלומותיך, וסבור לחלוטין כי זהו הבית בשבילך, עדיין חשוב שתדע מספר דברים בטרם תקבל את ההחלטה האם לרכוש את הדירה או שלא. להלן 10 דברים שחשוב לבדוק בבואנו לרכוש דירה.

1. בקרו בזמנים שונים של היום

דברים שנראים ביום לא נראים בלילה, כך למשל חלונות המכניסים כל כך הרבה אור במהלך היום יכולים להיות חלומו של כל מציצן במהלך הלילה. רחוב מגורים שקט לכאורה עשוי להיות רחוב רועש, הפונה אל כביש מהיר ולפקקים במהלך הלילה. בית ספר סמוך אולי נראה כמו הטבה נחמדה אם אתה קונה בקיץ, אבל במהלך שנת הלימודים, רעש מגרש משחקים יומי ותנועה נוספת עשוי להיות רועש מדי.

2. חיפוש כתבות במקומונים

עיתונים מקומיים בשבועות אחורה יכולים להעיד על בעיות תשתית, זיהום או ביוב שכונתי. כמו כן קווי חשמל עם מתח גבוה עלולים לעבור דרך החצר האחורית.

3. לדבר עם שכנים

כמה אנשים בשכונה הם בעלי הדירה שלהם? קשה לנחש לפעמים האם השכונה מיועדת לשוכרים או לבעלי דירות.

4. בדיקת הערכת שווי נכס

חשוב לעשות בדיקת הערכת שווי נכס. במידה וישנם אי אלו תיקונים לבצע בדירה יש לבדוק זאת מבעוד מועד. כאשר תדע מה לתקן בדירה תוכל לנהל משא ומתן ביתר קלות וכך להוזיל את עלות הנכס.

5. קבל תיעוד מפורט של השיפורים שנעשו לאחרונה

זה לא תמיד אפשרי. אבל אם בעל הדירה אומר לך לדוגמה כי ביצע צביעה חיצונית לבית לפני כשנתיים, בדיקה עם איש מקצוע יכולה לגלות למשל שנעשה שימוש בחומרים זולים, וכך תדע שצביעה מחדש יכולה להיות הוצאה מוקדמת משחשבת.

6. שתפו ברעיונות לשיפוץ בדירה

חשוב להשמיע את הרעיונות שלך למוכרי הנכס, כך למשל במידה ואתה מתכנן לבצע שיפוץ כלשהו בהמשך ואולי בעלי הנכס חשבו לעשות כן גם כן אך גילו כי ישנו מכשול אדריכלי יקר שמבחינה כלכלית לא מאפשר לשים מקלחת במקום המבוקש.

9. בדקו את הבתים בסביבה

הבתים שליד הנכס ובמידה והם מועמדים להריסה, יכולים להשפיע עליך לאורך זמן. במידה ויבנה במקום בניין רב קומות, זה עלול להשפיע על כיווני האור לנכס ועל האוויר (שלא לדבר על תקופת הבנייה שתהיה קשה מנשוא במהלך התקופה).

10. בקשו לראות חשבונות והוצאות על הדירה

בתים רבים, ובייחוד ישנים יכולים להוביל להוצאות גבוהות מאוד בחשמל או במים. בתים ישנים הרבה פעמים הם בעלי בעיות תשתית מסוימות, או שקר בהם מאוד בחורף וחם מאוד בקיץ. אפקט שעלול לגרום לחשבונות שלך להרקיע שחקים.

לסיכום, רכישת דירה היא מבצע שאינו פשוט כלל. חשוב לשים לב לפרטים הקטנים ולהיות יסודיים בעת בדיקות וחישובים שנעשים. רכישת דירה בשונה מהשכרה מטרתה לשרת אתכם לטווח הרחוק, ולכן זכרו לעשות עבודת שטח מעמיקה.