יום הסטטיסטיקה העולמי

20/10/14 מוגדר בתור יום הסטטיסטיקה העולמי. כדאי לנצל את היום הזה על מנת לבדוק כיצד מתבצעים תהליכי שמאות, ובעיקר כדי לברר מה מסתתר מאחורי תחום הנדל"ן. מחירי הדירות בישראל נמצאים במגמת עלייה כבר שנים רבות ולא מעט גורמים במגזר הפרטי, העסקי והמוסדים תוהים על כך. לפי המספרים הסטטיסטיים של כמות הדירות והנכסים שנרכשו במהלך השנה האחרונה, הביקוש לנדל"ן אינו נרגע.

ראשית, יש לציין כי הביקוש לדירות חדשות דווקא ירד בשנת 2014. כך לדוגמא עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות בחודש אפריל על 2,790 יחידות, כאשר מתוכן 1,610 היו דירות חדשות שהוצעו למכירה עבור הציבור הרחב וכל השאר דירות לשימוש עצמי של בעלי הקרקע, קבוצות רכישה או השכרה. שנית, הנתון הקודם אינו מגלם את הביקוש לדירות יד שנייה שמקזז את ההפרש. במילים אחרות, נתוני שמאות בתחום הנדל"ן גורסים כי הביקוש לנכסים אינו מושפע מהבטחות הממשלה, שר האוצר או בעלי אינטרסים אחרים.

כיצד נתוני שמאות משפיעים עליכם?

לא משנה אם אתם גרים בדירה שכורה או אם כבר יש לכם בית פרטי, כדאי שתדעו כיצד נתוני שמאות משפיעים עליכם. ביום הסטטיסטיקה העולמי ניתן להבין כיצד פועל שוק הנדל"ן ולהיערך בהתאם לקראת השנים הבאות. הנה כמה נתונים שפורסמו לאחרונה ומהם אי אפשר להתעלם:

·         31% מסך הכמות המבוקשת של הדירות החדשות היו במחוז המרכז

·         רק 10% מהביקוש לדירות חדשות היה במחוז חיפה

·         מחוז הצפון הוא היחיד בו לא חל שינוי בביקוש בין שנת 2014 לשנת 2013

·         53% מהדירות החדשות נבנו על קרקע בבעלות פרטית ולא על קרקעות המדינה

לסיכום, כדאי להישאר עם אצבע על הדופק ולהמשיך לעקוב אחר נתוני יום הסטטיסטיקה על מנת להימנע מהוצאות נדל"ן לא רצויות.

ייעוץ שמאי מקרקעין לרכישת קרקעות

לקוח המעוניין לרכוש קרקע לצרכי השקעה נדרש להתייעץ עם שמאי. הצורך בפנייה אל שמאי מתחדד בשנים

האחרונות, בעיקר בשל נסיקה דרמטית במחירי הנדל"ן והדירות. תושבי תל אביב, גוש דן, השרון, המרכז, השפלה, הצפון והדרום סובלים מבעיית דיור מאסיבית. כתוצאה מכך מחליטים אזרחים רבים לפנות לאפיקי השקעה אלטרנטיביים: במקום לרכוש דירה מקבלן ולשלם על כל הוצאות התיווך, הם מעדיפים לחסוך בשלב הראשון באמצעות רכישה ישירה של קרקעות.

הבעיה העיקרית עם רכישת קרקעות היא שלא תמיד ניתן לזהות את השווי האמיתי שלהן. אם מתעלמים מהבטחות של בעלי הקרקעות או חברות מפוקפקות העוסקות בתחום השיווק והפרסום, מגלים כי רכישה של קרקעות ללא מעורבות שמאי כרוכה בלא מעט סיכונים.

תפקידו של שמאי מקרקעין

התפקיד העיקרי של שמאי מקרקעין הוא לייעץ ללקוח לפני, במהלך ואחרי רכישת קרקעות. הייעוץ מבוסס על דגשים רבים ומשלב בין שיטות שומה שונות. בנוסף, יש לציין כי בעיית הדיור בתל אביב ובאיזורים אחרים נובעת מהמאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן. זהו שוק עם תכונות שלא ניתן למצוא בענפים מקבילים:

• -          נכסים נסחרים הנחשבים מוצרים הטרוגניים
• -          ההבדלים בין הנכסים באים לידי ביטוי במיקום
• -          אין זירת מסחר מרכזית לנדל"ן

במילים פשוטות, היעדר מחיר הנקבע בזירת מסחר מקובלת (כמו בורסה) מצריך ביצוע הערכת שווי. את ההערכה הזו יכול לספק רק שמאי מקרקעין בעל ידע, ניסיון והסמכה מטעם מועצה הכפופה אל משרד המשפטים.

לאחרונה התבשרנו על רצון של עיריית תל אביב להוריד את מחירי הדיור באמצעות מקסום הפוטנציאל מקרקעות הנמצאות בשטחה. זו דוגמא מצוינת לצורך במעורבות של שמאי כבר בשלבים הראשונים של ביצוע העסקאות. השמאי מעריך את השווי ותורם למען התנהלות עסקית נכונה בין כל הגורמים המעורבים בתהליך המורכב. 

הערכת נזקים בנכסים עקב פגיעות טילים

שמאי מקרקעין יכול להציע שירותי הערכת נזקים במגוון של מקרים, לרבות ליקויי בנייה, פגעי מזג אוויר או עבודות

שיפוץ שלא הסתיימו. יחד עם זאת, במדינה כמו ישראל יש לעיתים צורך גם בהערכת נזקים בנכסים עקב פגיעות טילים. הערכה כזו מתאפיינת במספר תכונות ייחודיות:

א. מצב חירום – רוב אנשי המקצוע המבצעים הערכת נזקים בנכסים עקב פגיעות טילים נדרשים לעבוד במצב חירום. המשמעות היא עיכוב בתהליך ההערכה, אך מצד שני צורך בסיום מהיר ככל האפשר של הפעולה.

ב. כתיבת חוות דעת – חוות דעת הנכתבת על ידי שמאי דירות יכולה לעבור אל בית המשפט או כל גוף אחר לבחירתו של הלקוח. על הלקוח להעסיק שמאי דירות מקצועי ואמין הכותב חוות דעת ברורה ולגיטימית.

ג. סוגי נכסים – פגיעות טילים אינן מבחינות בין סוגים שונים של נכסים. מבחינת הלקוח, הדבר החשוב הוא להעסיק שמאי המסוגל לבצע הערכה ואומדן של נזקים בדירות, חנויות, מפעלים, מבני תעשייה, מחסנים, משרדים, משק חקלאי, תחנות דלק וקרקעות.

קבלת פיצוי בזכות שמאי דירות

במידה ובוחרים להעסיק שמאי המתמחה בדירות לצורך הערכת נזקים לאחר פגיעות טילים, רצוי להביא בחשבון את ההבדלים בין השומות הבאות:

•          שווי שוק
•          ירידת ערך
•           טבלת איזון
•          שימוש חורג או קבלת הקלות על היטל השבחה

שמאי דירות עוסק בהערכות שווי של נכסים נסחרים הנחשבים מוצרים הטרוגניים. עלין להכיר את התמורות בשוק הנדל"ן, אך באותה מידה לייצג את האינטרסים של הלקוח ולכתוב חוות דעת העולה בקנה אחד עם סוג הנזק. בנוסף, שמאי ברמה גבוהה יכול לתרום לשירותי ייעוץ והתנהלות מול משרד האוצר. יש גורמים האחראיים על מתן פיצוי עקב פגיעה בנכס כתוצאה ממצבי חירום אולם נדרשת חוות דעל של שמאי. 

על סוגי מיסוי מקרקעין שמומלץ להכיר

מיסים על נכסי מקרקעין רלוונטיים עבור רוכשי דירות, קבלנים, בעלי דירות מחולקות ומשקיעים בכל רחבי הארץ. אנחנו במשרד אלי סידאוי שמאות מקרקעין מכירים את ההשלכות של תכנון מס בצורה לא נכונה, ומציעים לכם למנוע מראש את עוגמת הנפש.

מה כלול בתוך מיסוי מקרקעין?

בעזרת הניסיון והידע שלנו תוכלו לקבל את כל הפרטים לגבי מיסוי של נכסי מקרקעין:

א. היטל השבחה – מס שבח, מס רכישה והיטלי השבחה יכולים להגיע לסכום של מאות אלפי שקלים. תכנון מס

מאפשר לכם להכיר מראש את ההיטלים הללו, ולהתכונן אליהם מבחינה תקציבית ופיננסית.

ב. מס רכישה – זהו חלק בלתי נפרד ממיסוי על נכסי מקרקעין. כל תהליך בנייה על קרקע בבעלות פרטית, עסקאות קומבינציה או עסקאות אחרות, הכלולות במסגרת חוק המקרקעין מחייבים תשלום של מס רכישה.

ג. שינוי בנכס – יועצינו מספקים שירותי ייעוץ לקבלנים, רוכשי דירה פרטיים, חברות ומוסדות המעוניינים לבצע שינוי בנכס לצורך חיסכון על תשלום מיסים.

כל לקוח המגיעים אל שירותי ייעוץ לגבי מיסוי על נכסי מקרקעין יכול לחסוך הוצאות אדירות. נציגנו מחזיקים בידע תיאורטי, בניסיון וביכולות מורכבות לפענח תחשיבי מס על נכסים בכל סדר גודל. אנו ממליצים על גיוס שמאי מקרקעין על מנת לטפל בנושא המיסוי בצורה נהירה ואפקטיבית.

בונים בית? כדי לדעת מראש מהו כפל שווי וכיצד להימנע ממנו

רכשתם קרקע? מזל טוב! עת אתם מוכנים להתחיל לבנות את בית חלומותיכם, אך לפני כן כדאי שתבדקו היטב מהן זכויות הבני העומדות לרשותכם ומהי התוכנית שאושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טרם הכניסה לבית. בדיקה זו, המתבצעת בידי שמאי מקרקעין מקצועי, יכולה לחסוך מכם הטלת כפל שווי – קנס המוטל במקרה של חריגות בנייה, ולמנוע מכם עוגמת נפש רבה והוצאות כספיות גבוהות ובעיקר מיותרות.

כיצד הדבר מתבצע?

כאשר אתם בונים את ביתכם, תחילה עליכם להגיש תכנית מסודרת ומפורטת לפרטי פרטים לוועדה המקומית

לתכנון ובנייה ע"מ שזו תאשר אותה, תעניק לכם היתר בנייה כדין ותקבע מהן זכויות הבנייה העומדות לרשותכם לגבי נחלת אדמה מסוימת. שום הליך בנייה אינו יכול להתחיל טרם אישור זה. אולם כידוע כל תכנית הינה בסיס לשינויים, ותכניות בנייה אינן שונות במהותן ויוצאות דופן.

במידה ובמהלך הבנייה רציתם לשנות את התכנית, להרחיב, להוסיף ולמעשה לחרוג מזכויות הבנייה הראשוניות שאושרו לכם, עליכם להגיש בקשה מסודרת לוועדה. מדובר בהליך פרוצדוראלי וביורוקראטי ארוך ומייגע, המצריך אורך רוח וסבלנות רבה.

במידה וביצעתם את תוספות הבנייה ללא אישור הוועדה, מדובר בחריגות בנייה. הקנס על חריגות אלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים. אולם לא מעט פעמים החלטות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מתקבלות ללא בחינה מעמיקה ויסודית של הקרקע ותכנית הבנייה עליה, דבר המוביל להחלטות שערורייתיות ומצריך התערבות מקצועית של שמאי מקרקעין.

מה תפקידו של שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין בוחן באופן יסודי, מעמיק ורציני הן את הקרקע והן את תכניות הבנייה, ומחווה את דעתו לגבי היקף הזכויות הבנייה העומדות לרשות בעלי הקרקע. חוות דעתו צריכה לכלול התייחסות לתוספות הבנייה שבוצעו ולקבוע האם הן חורגות מזכויות הבנייה או לא, ולהבחין בין שווי של מבנה שנהנה מהיתר ולבין שווי של מבנה שלא נהנה מהיתר. חשוב להדגיש כי שווי לא מתייחס רק לעלויות הבנייה, אלא גם לשווי הקרקע.

כמו כן, קובע השמאי האם בעליה של הקרקע עשו ככל שביכולתם ע"מ לעמוד בדרישות החוק ופנו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כנדרש ע"מ לאשר את תוספות הבנייה המתוכננות עוד בטרם בוצעו. במידה והוטל עליכם קנס בגין חריגות בנייה, שמאי מקרקעין מקצועי יכול לסייע בידכם רבות ולצמצם ואף לבטל לחלוטין את הקנס שהוטל עליכם, קנס שכאמור יכול להגיע לגובה של מאות אלפי שקלים.

מיסוי מקרקעין: מחירי היטל השבחה במחירי הנדל"ן בארץ

פעמים רבות נאלצים בעלי חלקת אדמה לשלם היטל השבחה, כתוצאה מאישור תכניות תב"ע ומימוש זכויות בנייה ע"י הוועדה הכוללות את שטח האדמה שבבעלותכם, או מתן אישור לשימוש חריג באותה חלקת אדמה השונה מייעודה המקורי. היטל ההשבחה הינו תשלום חובה המוטל על בעל הקרקע ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הנובע ממסקנת הוועדה כי ערכה הכספי של הקרקע עלה עקב הפיתוח המתוכנן בה, ולכן על בעל הקרקע לשלם מס בגין עלייה זו. שמאי מקרקעין מקצועי, מיומן ומנוסה יכול לסייע בידכם להתמודד עם הפחתת היטל ההשבחה שהוטל עליכם ולסייע בידכם במקרים מסוימים אף לבטלו לחלוטין.

כיצד מחושב היטל השבחה?

היקף היטל ההשבחה הינו מחצית מסכום העלייה בשווי הקרקע, ונקבע ע"י שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. במציאות התזזיתית והקשה לניבוי של שוק הנדל"ן המקומי, שכידוע סובל מעליית

מחירים משמעותית לאורך השנים האחרונות, סכום היטל ההשבחה יכול להיות משמעותי ומכביד מאוד על כיסו של כל אחד. מעבר לכך, לא פעם נעשית טעות בהערכתו של השמאי הממונה מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והיקף ההיטל שנקבע מתברר בדיעבד כבלתי מוצדק וכנטול כל היגיון.

ייעוץ שמאי מקרקעין להפחתת היטל השבחה

ברגע שמוטל עליכם היטל השבחה, מומלץ ואף מתחייב להיוועץ עם שמאי מקרקעין מקצועי ועתיר ניסיון, שאינו קשור ותלוי בחברי הוועדה ע"מ שתוכלו לסמוך על שיקול דעתו ושעבודתו תתנהל באופן עצמאי ונטול פניות. השמאי יבחן באופן יסודי ומעמיק את היקף ההיטל שהוטל עליכם על מנת לבחון את הצדקתו. יש לציין כי בחינה זו הינה עדינה, מורכבת ונמשכת זמן רב ע"מ לבצעה באופן יסודי. בין היתר על השמאי לבקר בנכס ולבדוק את מצבו לפני ואחרי אישור התכניות ומימוש זכויות הבנייה ולפנות בשמכם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה על מנת לנסות להפחית את היקף ההיטל במידה והוא מצא הצדקה לכך. על שמאי המקרקעין להיוועץ גם עם אנשי משפט, הבקיאים בתחום היטל ההשבחה מן הזווית המשפטית ויכולים לסייע בידו להשיג תקדימים ולהכיר את דרישות המחוקק בתחום היטל ההשבחה. משכך, שמאי מקרקעין מקצועי מחויב להתעדכן באופן תדיר בנעשה בתחום ולהכיר אותו לפרטי פרטים, במטרה להשיג עבורכם את התוצאה הטובה ביותר האפשרית ובכלל זה הפחתת היטל השבחה.